L’amministratore è un dipendente del condominio; se fa male il proprio lavoro, non fa solo perdere denaro e tempo ai condòmini amministrati, ma potrebbe far incorrere anche in problematiche serie e perseguibili.

Per legge, è possibile cambiare l’amministratore in qualunque momento senza dover fornire motivi validi, o farlo decadere se non ottempera ai suoi doveri.

Così come per un’azienda è inutile mantenere un operaio che si assenta e crea solo problemi nell’ambiente di lavoro, così sarebbe anche logico sostituire l’amministratore che illecitamente evita di convocare le assemblee autonominandosi per tacito consenso o prende indipendentemente decisioni che per legge spettano all’assemblea, solo perché “lavora” da anni al vostro servizio.

Quali sono quindi i termini del suo incarico e le condizioni per poterlo destituire?

Scadenza del mandato

L’amministratore non ha una carica dalla durata magicamente infinita. Come da art. 1129 c.c., l’incarico vale per un anno. Vige anche l’obbligo di costituire una assemblea condominiale ogni anno (assemblea ordinaria) in cui, oltre a funzioni come l’approvazione del rendiconto e del preventivo annuale, deve anche esserci una votazione per nominare o rinominare l’amministratore e stabilirne così anche la sua retribuzione.

Se l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea ordinaria entro 180 giorni dal termine annuale, e le sollecitazioni dei condòmini non dovessero bastare, gli stessi (ne basta anche uno solo) possono autonomamente costituire detta assemblea e quindi svolgere in essa le relative funzioni, compresa la nomina di un nuovo amministratore (e questo anche se il vecchio amministratore indirebbe l’assemblea dal 181° giorno).

Revoca dell’incarico

In qualunque momento può essere richiesta la revoca dell’amministratore, che può essere effettuata in due modi:

• revoca assembleare;
• revoca disposta dal giudice.

Il primo metodo non richiede alcun intervento burocratico. Qualunque condòmino può richiedere un’assemblea straordinaria in qualunque momento. Se l’amministratore non dovesse consentirla perché non la ritiene opportuna o vuole evitare di essere revocato dall’incarico, può essere forzata: è possibile costituire una assemblea straordinaria obbligata se almeno 2 condòmini che rappresentino in totale almeno 167 millesimi dell’edificio presentano formale richiesta scritta all’amministratore di convocare l’assemblea, indicando gli argomenti da trattare. L’amministratore ha l’obbligo di costituire l’assemblea entro 10 giorni da tale richiesta. Se non ottempera a tale dovere, i condòmini possono costituire autonomamente l’assemblea e quindi votare per la revoca dell’amministratore (in forza della sua mancanza), oltre che trattare gli altri argomenti richiesti se ce ne fossero. Resta inteso che l’amministratore uscente andrà retribuito, dal nuovo amministratore, sino alla data della scadenza annuale, se revocato in assemblea straordinaria, sino alla data della sostituzione se si è reso inadempiente grave. E’ bene notare che non serve fornire alcuna motivazione per la nomina di un nuovo amministratore, diversamente andrà indicata l’inadempienza grave causa della revoca.

La revoca, come detto, può anche essere disposta dal giudice. Qualunque condòmino può rivolgersi in tribunale e presentare almeno uno dei seguenti inadempimenti gravi:

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
• ripetuto rifiuto (più richieste per la stessa convocazione) di convocare l’assemblea per la revoca e la nomina del nuovo amministratore e negli altri casi previsti dalla legge;
• mancata tenuta o aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore o del registro di contabilità;
• mancata esecuzione di provvedimenti del giudice o amministrativi o di deliberazioni dell’assemblea;
• mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
• l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela delle garanzie dei diritti del condominio (per registri immobiliari si intendono quelli della conservatoria ove compaiono i beni immobili di proprietà di ciascun soggetto; un credito può essere garantito attraverso una trascrizione ipotecaria sul bene stesso, in modo che, nel caso di vendita all’asta del bene, chi ha trascritto l’ipoteca su di un bene immobile, sia soddisfatto con preferenza rispetto agli altri creditori. Se l’amministratore cancella quest’ipoteca, senza che il diritto del condominio sia stato soddisfatto, significa che il condominio perde il privilegio che aveva e ciò va a discapito dei condòmini e, quindi, origina responsabilità in capo al condomino stesso);
• omessa azione per la riscossione delle somme dovute dai condòmini morosi;
• omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale o (se si tratta di società) della sede legale e della denominazione, del locale ove si trovano i registri e dei giorni e delle ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia;
• mancata comunicazione, al condòmino che ne faccia richiesta, dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle relative liti (contenziosi) in corso;
• mancata comunicazione all’assemblea condominiale di aver ricevuto una citazione in giudizio oppure un provvedimento che non rientra nelle sue competenze o cambio di un qualsiasi contratto di manutenzione o fornitura in mancanza della delibera assembleare;
• mancata presentazione all’assemblea condominiale del bilancio della sua gestione;
• presenza di gravi irregolarità fiscali.

Le spese legali ovviamente saranno a carico dell’amministratore se il fatto o i fatti corrispondono al vero e quindi si vinca la causa.

Assenza di requisiti richiesti per legge

A partire dalla riforma del condominio con la L. 220/2012, per poter lavorare come amministratore condominiale bisogna avere specifici requisiti. Se l’amministratore non possiede anche uno solo di essi, o conviene nel corso del suo mandato anche ad una sola delle condanne imputate (spesso omettendola), la nomina è nulla e pertanto qualunque condòmino può autonomamente e senza alcun requisito convocare l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

La L.220/2012 quindi recita:
“Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale presso un’associazione riconosciuta.”

La Trasparenza per l’operato in tale materia è molto spesso torbida, e viene mantenuta cheta dagli amministratori che temono si riscontri nelle loro mancanze, ma anche perdite di tempo da parte di quei condòmini un po’ troppo “precisini”. Essere perfetti è impossibile, meglio sarebbe però informare (e formare) i propri clienti su tutto ciò che è inerente al proprio condominio, convenendo ad una programmazione ragionevole (quandanche del proprio operato). Sicuramente Dire è sempre meglio che Rimandare.

L.S.