L’assemblea è l’organo sovrano del condominio. Costituita da tutti i condòmini del complesso, essa è un diritto essenziale nonché principio di trasparenza, necessaria per la gestione delle parti comuni e ogni tipo di decisione che potrebbe avere effetto sugli altri, condòmini stessi ed inquilini. L’assemblea condominiale ordinaria deve essere, per legge, costituita ogni anno per almeno i seguenti argomenti:
- approvazione del rendiconto annuale e del preventivo per l’anno successivo;
- nomina/conferma dell’amministratore e sua retribuzione;
- costituzione del fondo speciale obbligatorio in caso di manutenzione straordinaria e innovazioni.
Anche se l’amministratore non dovesse ottemperare al suo obbligo, da mediatore, di costituire l’assemblea condominiale ordinaria, essa è un diritto inscindibile che i condòmini dovrebbero comunque far valere. L’assemblea straordinaria è anch’essa altrettanto importante: l’amministratore è tenuto a costituirla ogni volta lo ritenga opportuno (anche in regime di urgenze, quand’anche richieste dal singolo condòmino, che necessitino di un quorum deliberativo) o se almeno 2 condòmini che rappresentino 1/6 dell’edificio glielo richiedano. Come per l’assemblea ordinaria, se non dovesse provvedere l’amministratore, i condòmini stessi possono effettuare la convocazione. Inseriamo di seguito il link ad un nostro articolo inerente (Come far Decadere l’Amministratore Condominiale?) relativo alle mancanze dello stesso, che possono essere prese a Giusta Nota, come motivazione alla richiesta di indire un’Assemblea Straordinaria; in ultimo, è logicamente giuridico affermare, come effettivamente avviene, senza specifica giurisdizionale alcuna però (visti i requisiti necessari per poter amministrare un condominio), che l’amministratore giustamente avvisi i suoi datori di lavoro di essere indagato per gli specifici reati sulla mancanza dei requisiti, e quando invece condannato in via definitiva (essendo così caduto il requisito), si adoperi nel convocare un’assemblea straordinaria per comunicare la dovuta volontà alla rinuncia dell’incarico.
Il diritto di voto non è esclusivo dei condòmini, ovvero dei proprietari (in taluni casi detti anche locatori, infatti, è bene ricordare che la Locazione è la dizione corretta nel caso di uso ed usufrutto di abitazioni, poiché nel Codice Civile l’Affitto è prerogativa dei terreni); gli inquilini, ovvero conduttori o locatari, partecipano alla vita condominiale de relato, cioè indirettamente per il tramite del locatore (infatti secondo l’autorità garante della privacy, questi non può chiedere l’accesso agli atti di gestione del condominio), hanno quindi il diritto a partecipare all’assemblea, anche se senza diritto di voto, per le delibere relative alla modifica dei servizi comuni; hanno invece diritto di voto per le spese e la gestione relative agli impianti di riscaldamento e condizionamento d’aria (art. 10 Legge 392/78). Gli usufruttuari invece possono partecipare nelle decisioni riguardanti l’ordinaria amministrazione e al semplice godimento di cose e servizi comuni (art. 67 disp. att. c.c.), mentre il resto rimane di competenza del proprietario, eccetto nei casi degli art. 1006 c.c. (il proprietario rifiuta di effettuare riparazioni di sua competenza), art. 985 e 986 c.c. (miglioramenti che non alterino la destinazione d’uso) in cui sia l’usufruttuario che il proprietario devono essere convocati.
Qui sotto poi, è gradito fornirvi una tabella interattiva per ricercare l’argomento/legge che vi interessa, con le relative maggioranze espresse in numero di condòmini e millesimi di proprietà che essi rappresentano; vogliamo precisare in anticipo che, tra le decine e decine di tabelle simili (ma contraddittorie), questa è stata redatta in maniera certosina e verificata con riscontro in ogni suo articolo (come sempre facciamo).
E’ bene notare che il quorum deliberativo rappresenta il numero minimo di condòmini (numero di teste) e quantità minima di millesimi (proprietà) necessari per riconoscere come valida una votazione a favore (o sfavore), che è ben diverso dal quorum costitutivo, che indica invece il numero minimo di condòmini e quantità minima di millesimi necessari per costituire l’assemblea. Il quorum costitutivo, che è valido per tutte le deliberazioni, è stabilito dall’art. 1136 c.c. con i seguenti valori:
- in prima convocazione deve essere presente la maggioranza dei condòmini che rappresentino almeno 667 millesimi (2/3);
- in seconda convocazione devono essere presenti almeno 1/3 dei condòmini che rappresentino almeno 334 millesimi (1/3).
A seguire la tabella interattiva, del quorum deliberativo, sopracitata in prima e seconda convocazione:
| Argomento | Quorum Deliberativo |
|---|---|
| Nomina, conferma e revoca dell'Amministratore (art. 1129 e 1136 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Compenso dell'Amministratore (art. 1135 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Approvazione del rendiconto consuntivo e preventivo di gestione e del relativo piano di riparto (art. 1135 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Nomina del revisore condòminiale (art. 1130-bis c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Attivazione del sito web per consultazione ed estrazione copia, in formato digitale, dei documenti previsti dalla delibera assembleare (art. 71-ter disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Installazione di un impianto di videosorveglianza su parti condòminiali (art. 1122-ter c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Manutenzione ordinaria | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Manutenzione straordinaria per riparazioni di notevole entità (art. 1136 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Deliberazioni per la modifica delle parti comuni (art. 1117-ter c.c.) | 4/5 dei condòmini che rappresentino almeno 800 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Deliberazioni per la tutela delle destinazioni d’uso (art. 1117-quater) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Deliberazioni per autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza (art. 1135 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Deliberazioni che non richiedono maggioranze espressamente previste dalla legge | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Intervento di trasformazione dell'impianto di riscaldamento per il contenimento energetico individuato attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato (L. n. 10/’91) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 334 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore con riparto degli oneri in base ai criteri di legge (L. n. 10/’91, D.lgs. n. 102/’14 e modifiche con DLgs 141/16 ) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Innovazioni per il miglioramento delle cose comuni (art. 1120 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 667 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Innovazioni atte a: -migliorare la sicurezza e la salubrità di edifici e impianti; -eliminare barriere architettoniche, contenere il consumo energetico, realizzare parcheggi, produrre energia mediate impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili; -installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo (con esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il loro diritto) (art. 1120 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Innovazioni per lavori necessari al passaggio dei cavi in fibra ottica (L. n. 69/’09) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Locazioni ultranovennali (art. 1108 c.c.) | consenso di tutti i partecipanti (lo stesso in seconda convocazione) |
| Deliberazioni per impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili, per imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico o per imporre la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni (art. 1122-bis) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 667 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva preesistenti in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà esclusiva (art. 155-bis disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Antenne satellitari (D.L. n. 5/’01) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Interventi di recupero relativi ad un unico immobile composto da più unità immobiliari (L. n. 457/’78) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Interventi per il contenimento del consumo energetico (L. n. 10/’91) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 334 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Superamento delle barriere architettoniche dell'ascensore (L. n. 13/’89) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore (art. 1136 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Delibera che legittima l’amministratore a partecipare al procedimento di mediazione (art. 71-quater disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Approvazione della proposta conciliativa (art.71-quater disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Realizzazione di parcheggi sotterranei o siti al piano terreno (L. n. 122/’89) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Installazione di infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli (D.L. n. 83/’12) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Creazione, eliminazione o modifica del servizio di portierato | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Delibera di sanzioni in caso di infrazione al regolamento (art. 70 disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Approvazione e modifiche al regolamento (art. 1138 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Modifiche al regolamento contrattuale che comportano variazioni nei diritti soggettivi sulle cose comuni o nel potere dei condòmini di disporre delle proprietà esclusive | consenso di tutti i condòmini |
| Costituzione o trasferimento di Diritti Reali (art. 1108 c.c.) | consenso di tutti i partecipanti (lo stesso in seconda convocazione) |
| Impiego dei residui attivi (art. 1135 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Ipoteche costituite per restituire somme mutuate per la ricostruzione o il miglioramento della cosa comune (art. 1108 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 667 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Ricostruzione dell’edificio in caso di perimento parziale (inferiore a 3/4 del valore) o totale (superiore a 3/4 del valore) (art. 1128 e art. 1136 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Divisione in parti per scioglimento, con caratteristiche di edifici autonomi (art. 61 disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Modifiche allo stato attuale dell'edificio per rendere possibile la divisione in parti autonome per scioglimento (art. 62 disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 667 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Ripartizione delle spese (art. 1135 c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (la maggioranza deve rappresentare almeno 334 millesimi in seconda convocazione) |
| Designazione per ciascun condòminio di un proprio rappresentante all’assemblea del supercondòminio per la gestione ordinaria delle parti comuni e per la nomina dell’amministratore (quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta) (art. 67 disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 667 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Rettifica o modifica delle tabelle millesimali per la ripartizione delle spese, in presenza di errori o di mutamenti nelle condizioni dell’edificio che alterino per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino (art. 69 disp. att. c.c.) | maggioranza dei presenti che rappresentino almeno 500 millesimi (lo stesso in seconda convocazione) |
| Rettifica o modifica delle tabelle millesimali negli altri casi (art. 69 disp. att. c.c.) | consenso di tutti i condòmini |
| Vendita o cessione di beni (art. 1108 c.c.) | consenso di tutti i partecipanti (lo stesso in seconda convocazione) |
L.S.